Piyasa 2008’den daha kötü bir krize doğru gidiyor: Fiyatlar yüzde 40 düşecek
ABD’nin en büyük 16. bankası Silicon Valley Bank’ın (SVB) batmasıyla başlayan kriz, Swiss Credit Suisse’in sarsılması ve UBS’ye satılmasıyla Avrupa’ya yerleşti; Uluslararası piyasalarda ticari gayrimenkul piyasalarının (Commercial real Estate – CRE) darbe alacağı konuşulmaya başlandı.
Küresel uzmanlar birbiri ardına bu yönde açıklamalarda bulunurken; Muhtemelen en sert uyarı Amerikan yatırım bankası Morgan Stanley analistlerinden geldi. MS analistlerine göre, CRE piyasası 2008 küresel bankacılık krizinden daha kötü etkilenecek.
Salgının başlangıcından bu yana uzaktan çalışma daha yaygın hale gelirken, ABD’deki ticari gayrimenkuller de ‘COVID’den etkilendi…
USA Today, pandeminin başlamasından orta bankanın çöküşüne kadar geçen döneme dikkat çekti: “Mart ayında iki bankanın iflas etmesinden çok önce sektör, uzaktan çalışma nedeniyle azalan talep, artan maliyetler ve faiz oranları gibi çeşitli sorunlarla boğuşuyordu.”MS analisti Lisa Shalett, şubenin sorununu son raporunda şöyle özetledi: “En büyük sorun, 2,9 trilyon dolarlık ticari ipoteğin yarısından fazlasının önümüzdeki birkaç yıl içinde yeniden finanse edilecek olması.
Mevcut oranlar olduğu yerde kalsa bile, yeni borç verme oranları muhtemelen CRE’nin mevcut ipoteklerinin çoğundan yüzde 3,5 ila 4,5 puan daha yüksek olacak.” MS analistlerinin ortak görüşü şu şekildedir: “Ticari gayrimenkul kredilerinin yüzde 80’inin küçük ve orta ölçekli bankalardan oluştuğu düşünülürse, durum yakında daha da kötüleşebilir.
Ticari emlak fiyatları, 2008 mali krizi sırasındaki düşüşle rekabet edecek şekilde ayarlanmıştır. yüzde 40’a kadar düşebilir . Bu tür zorluklar sadece emlak sektörüne değil, onunla ilişkili tüm işletmelere zarar verebilir.”
“YAARIYA DÜŞECEĞİZ”
Peki piyasa temsilcileri ne diyor? EY Americas Satış Müdürü Mark Grinis, kalabalığın hayal kırıklıklarını kelimelere döküyor: “E-ticarete güç veren veri merkezlerimize veya endüstriyel binalarımıza bakarsanız, bunlar çok uygun. Çok aileli bir şirkete girerseniz kiralar biraz yumuşayabilir ama yine de konut sıkıntısı var.
Bu arada ofis kredileri, 2021’den bu yana hacme göre yüzde 44 ve özel hizmette yüzde 55 daha fazla temerrüde düştü. Yani fırtına bulutları geliyor. Kısa vadede, kötü inşa edilmiş, aktifleştirilmiş ve finanse edilmiş binalar muhtemelen bir tür mülkiyet değişikliği veya hacizden geçecek.”
Kip Sowden, 5 milyar dolarlık varlığı yöneten Dallas merkezli RREAF Holdings’in CEO’su. “Daha katı kredi şartı”Segmentin şu nedenlerle daralmasına dikkat çekti: “2022’de şirketimiz, 2021’de 1,3 milyar dolarlık işlem hacminde 1,5 milyar doları aştı. 2023’te, daha yüksek faiz oranları ve finans kurumlarının fon sağlamaya çalışacağı anlaşma sayısındaki azalma nedeniyle bu rakamların muhtemelen yarıya ineceğini düşünüyoruz.”
ABD’li uzmanların ilk aklına gelen şey ofisleri konuta dönüştürmek. Bu nedenle şimdiden New York, San Francisco ve Los Angeles gibi şehirlerde yerel yönetimler ile mevzuat değişiklikleri konusunda toplantılar yapılmaya başlandı.
